Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт- Петербурга 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Этот рынок больше всех пострадал от карантина. Самым дорогим сегментом здесь является торговый коридор от Адмиралтейства до площади Восстания. Но и на этом отрезке, до 2020 года, наблюдался значительный спад активности.
Правда, начиная с конца этого же года, снова начался подъём активности. В первом квартале 2021, эта тенденция продолжается. Стабильно высокая активность, в аренде торговых помещений, наблюдается также в деловом центре города — на Невском проспекте. Сейчас цена аренды торгового помещения, в этих двух элитных районах, составляет от 5 до 10 тысяч рублей за м кв.
В более дешёвых районах, цены за торговую недвижимость составляют примерно 107,2-152,2 тыстыс. руб.м.кв. Рентная плата составляет. 870-1170 руб.м.кв. в месяц. Сейчас снова в тренде небольшие помещения в пром зонах.
Как коммерческая недвижимость СПб встретила 2021 год
Самые крупные сделки именно в этом сегменте. Безусловно, сделкой года в этом сегменте рынка недвижимости была покупка особняка Мясникова под гостиничный комплекс. Сумма сделки 550 млн.руб. Площадь 4,4 тыс.квадратов.
Следует отметить строительство двух аппарт-отелей. Они называются «Введенский»и “Yes Marata”
Рынок земли
Самые крупные сделки состоялись в начале квартала. Всего в первом квартале произошло 10 крупных земельных сделок, на вторичном рынке земли. Среди них следует отметить куплю-куплю-продажу участка на Васильевском острове.
Был куплен участок земли бывший собственностью ВНИИРА. Сумма сделки 4,8 миллиарда рублей. Площадь участка 120000 кв. Метров. Цена составила 43 тыс за метр.
Ещё одна крупная сделка состоялась в пром зоне «Шушары». Там был продан участок земли под постройку холодильного склада. Размер 29000 кв.м. Стоимость 73млн.руб. 2,6 тысяч руб.м.кв.
Остаётся стабильно высоким спрос на участки в пром зонах.
Средний уровень цен на вторичном рынке земли составляет примерно 1340–1850 рублей за м.кв. Цены указаны на участки расположенные в черте города, окружённые развитой инфраструктурой и имеющие 10 тыс – 50 тыс квад метров площади. В промышленной и офисно-деловой зоне диапазон расценок составил приблизительно 11200— 12500 рублей за метр квадратный.
Несмотря на трудности связанные с карантином, денежные обороты в этом сегменте рынка продолжают уверенно расти. Крупные компании, увеличивают свои инвестиции в офисные помещения. Мелкие компании ищут более дешёвые варианты аренды.
Наиболее востребованными объектами, в этой сфере, считаются Петроградская зона. А наиболее активными инвесторами выступают нефтегазовые компании. Также большим спросом пользуется центральная часть города. Сейчас на пике популярности крупные блоки, от 1000 м.кв.
Средний уровень цен, на офисную недвижимость, варьируется в пределах 106,1 – 112 тыс.рублей за кв.м для встроенных офисов. Рентная плата, имеет более низкую ставку 720–840 руб.м.кв.
Ваши выгоды:
- В базе свыше 17 000 контактов (4 684 компании)!
Это руководители и менеджеры отделов развития и аренды
> 1 933 торговых центра
> 2 751 ритейлер
- База обновляется и расширяется ежедневно
- Новых ритейлеров и ТЦ присылаем на почту еженедельно
- Бонусная система и скидки на продление доступа
/ ПРОИЗВОДСТВО / «Горящие» форматы
8 июля в Дискуссионном клубе NSP состоится встреча, в ходе которой предлагаем участникам рынка обсудить за «круглым столом» динамично развивающиеся форматы коммерческой недвижимости: light industrial и пищевые производства |
/ ОБЩЕПИТ / Коммерческая недвижимость СПб — рестораны с летними верандами
Эксперты Knight Frank St Petersburg: выручка владельцев ресторанов с летними верандами в среднем увеличивается на треть |
/ / Безопасность загородного дома с видеокамерами IP
Современные IP-камеры технологически представляют собой видеокамеры и мини-компьютер |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
/ ОФИСЫ / Гуманный офис
Офисный рынок выстоял в пандемию, не продемонстрировав резких скачков уровня вакансии и ставок. |
/ АПАРТАМЕНТЫ / Апартаменты без революций
В Думу внесён долгожданный законопроект о статусе апартаментов |
/ КОНЪЮНКТУРА / Коммерческая недвижимость СПб – офисная недвижимость
Рынок офисной недвижимости. 1 квартал 2021 года. Санкт-Петербург |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
/ ГОСТИНИЦЫ / Коммерческая недвижимость СПб: рынок гостиничной недвижимости
Рынок гостиничной недвижимости СПб — Knight Frank St Petersburg подвел итоги 2020 года |
/ КОНЪЮНКТУРА / Кто на новенького?
Классические бизнес-центры и торговые комплексы в период пандемии подверглись серьёзным испытаниям. А как «локдауны» отразились на новых форматах коммерческой недвижимости? |
/ ТЕХНОЛОГИЯ БИЗНЕСА / Окупить контейнерный проект можно и за год
В 2020-м спрос на встроенные помещения в новых районах критически упал. Застройщики задумались о более концептуальном подходе к торговой и офисной инфраструктуре в жилых проектах |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
/ КОНЪЮНКТУРА / Анализ российского рынка фриланса
По итогам исследования Россия в 2020 году вошла в первую десятку стран по объему рынка фриланса в денежном выражении |
/ МАГАЗИНЫ / Магазины приняли вызов
Уровень ротации в петербургском стрит-ритейле по итогам 2020 года составил 13,8%. |
/ ПРАВИЛА ИГРЫ / Что изменилось в законодательстве о недвижимости
Глобальных законодательных изменений в сфере недвижимости в 2020-м, к счастью, не случилось. Рынок новостроек и так пока не оправился от предыдущих реформ, связанных с переходом на эскроу. Тем не менее важные корректировки произошли как на федеральном, там и на региональном уровне Итоги первого квартала 2021 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга
В целом за прошлый год арендная ставка на жилье в Северной столице выросла на 4%, как и в других городах-миллионниках. По состоянию на первый квартал 2021 года, средняя арендная ставка в СПб составляет:
В 2021 году тенденции 2020 года продолжатся — рост цен на жилье и сокращение предложения в связи с переходом на эскроу-счета. Порог входа на рынок аренды повышается. За первые три месяца 2021 года стоимость квартир в новостройках Петербурга выросла на 150-400 тыс. руб.: студии стоят около 3,7 млн руб., однокомнатные квартиры — в районе 5,5 млн руб., двухкомнатные — около 8 млн руб. Цены на квартиры продолжают расти — в феврале средняя стоимость предложения выросла на 4%, к марту 2021 года арендные ставки плюс-минус вернулись к прежним цифрам. По словам экспертов, избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах — могут снова появиться проблемы с поиском квартиросъемщиков, а арендные ставки — снова скользнуть вниз. На наш взгляд, однозначных прогнозов в столь нестабильной макроэкономической ситуации делать нельзя. Рынок аренды, по прогнозам аналитиков, в 2021 году стабилизируется окончательно. К концу 2021 года ожидается повышение арендных ставок в пределах 10-15%. Рынок продолжит развиваться — этому способствует льготная ипотека, сокращение объема предложения от застройщиков. Также многие аналитики прогнозируют смещение интереса инвесторов в сторону апартаментов и жилья с отделкой. Пока же квартиры остаются самым понятным и стабильным способом сохранить и приумножить деньги, а то и просто выплатить ипотеку за них же.
Власти ограничили лицензируемые отрасли, такие как алкоголь, табак, микрокредитование. Ограничения действуют на все общественные мероприятия, общепит, туристический бизнес, это формирует спрос на определенные типы торговой недвижимости. Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2021 санкции на некоторые сектора экономики останутся. Ожидаемое снижение размер инвестиции в коммерческую недвижимость за 2020 год составит порядка 30%. Большая доля инвестиций в недвижимость в 2020 году пришлась на земельные участки под многоквартирную жилую застройку (более 55% от общего объема инвестиций). Количество сделок с объектами недвижимости снижается, часть предложений были сняты, так как собственники считают данный момент не подходящим для продажи активов.
Внимание потенциальных покупателей сосредоточено на дистресс-активах со скидками в наиболее пострадавших сегментах, но сделок с активами из наиболее пострадавших сегментов: торговли и гостиниц в первом полугодии практически не было. Причины те же — собственники отказываются продавать свои объекты по цене меньше ожидаемой. На рынке появились предложения, где собственники готовы продавать активы со значительным дисконтом:
Первичный рынок характеризуется сдержанным спросом, новые объект вводятся с большой осторожностью. Ввод большинства объектов который планировался на конец 2020 года будет перенесен на следующий год. Наиболее крупная сделка на первичном рынке в 3 квартале 2020 года — это покупка коворкинга Space 1 — около 12 тыс. кв. м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг». Исходя из трансформации, наблюдаемой на рынке коммерческой недвижимости, в сегменте торговой и офисной недвижимости видна тенденция к использованию объектов в новых форматах, спрос на которые будет увеличиваться в ближайшее время. Самочувствие бизнеса и офисная недвижимость неразрывно связаны. По мере спада происходящего в бизнесе потребность в офисах снижается и наоборот. Учитывая меняющиеся потребности бизнеса сейчас владельцы организуют гибкие пространства внутри своих бизнес-центров, что позволяет бизнесу оставлять свою эффективность в сравнении с удаленной работой, но при этом сокращать издержки на расходы по офису и прикладывать больше усилий в свой основной вид деятельности, не отвлекаясь на увеличение или уменьшение требуемого офисного пространства под новые проекты и задачи. Торговая недвижимость пошла по пути трансформации, когда на единой площади предлагаются товары и услуги для одной аудитории, стараясь создать синергетический эффект за счет экономии затрат на аренде и увеличения прибыли за счет увеличения потока покупателей, относящихся к одной группе. Эта модель только начинает применяться. То, насколько успешной она станет, мы увидим спустя время. Другие форматы, набиравшие популярность до пандемии: фуд маркет, фуд холл, не так популярны по причине ограничений в период пандемии. Данный сегмент сейчас не очень интересен инвесторам в связи с новыми ограничительными мерами, а также отсутствия большого количества подходящих объектов. Как правило, фуд маркеты и фуд холлы открываются на единой площади в реконструированных зданиях рынка, общественных зданиях, спрос на функции которых крайне мал и уже является отголосками прошлого. Отчёт: Рынок офисной недвижимости. Санкт-ПетербургОпределение затрат на проведение работ по реконструкции Для определения затрат на ремонт, был произведен анализ предложений, путем поиска информации в сети интернет, а также переговоров со строительными компаниями о стоимости ремонта, включающего:
Стоимость ремонтных работ составляет – 30 000 * 500 = 15 000 000 рублей. Определение площадей пригодных для аренды В рамках данного варианта использования получение доходов предполагается от сдачи в аренду:
Определение арендной платы Согласно анализу рынка арендная ставка составляет 1 200 рублей за 1 кв. м с учетом коммунальных услуг. Определение площади недозагрузки Уровень недозагрузки, согласно анализу рынка, определен на уровне 10%. Изменение процента недозагрузки принято, как типичное для сопоставимых объектов. Операционные расходы Операционные расходы (Operation Expense — OE) — это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. При оценке недвижимости в составе операционных расходов не учитываются амортизационные отчисления, налоги и расходы по обслуживанию долга. Операционные расходы принято делить на:
Постоянные расходы:
Переменные расходы: К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, можно выделить расходы, которые являются общими для всех объектов. Расходы на эксплуатацию, включающие в себя:
Размер расходов на эксплуатацию в среднем составляет 13% от действительного валового дохода. Расходы на оплату коммунальных услуг Размер расходов на коммунальные услуги в среднем составляет 6% от потенциального валового дохода. Расходы на охрану Размер расходов на услуги охраны в среднем составляет 4% от потенциального валового дохода. Расходы на замещение Резерв на замещение рассчитан с использованием фактора фонда возмещения для короткоживущих элементов. Расходы на замещение составляют 320 926 рублей в год. Чистый операционный доход Чистый операционный доход – действительный валовый доход за минусом операционных расходов (за исключением амортизационных отчислений). Коэффициент капитализации на период эксплуатации, составляет 10,0%, для функции торговли. Ставка дисконтирования на период проведения реконструкции учитывает, различные виды рисков, в том числе:
Ставка дисконтирования на период проведения работ по реконструкции, работ по увеличению мощности электричества составляет 12,0%. Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 1 квартал 2021 годаПо данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом. После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года. В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов. Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
|